Kezdődik az albérleti roham: mire figyeljünk lakás bérlésnél?

Szeptemberben indul az új tanév. Az egyetemek, főiskolák közelében ilyenkor minden évben diákok sokasága keres albérletet, bérlakást. A megfelelő lakás keresése során nem elég csak az ingatlan fizikai állapotára, elhelyezkedésére figyelni. Az átgondolatlanul,rosszul megkötött lakásbérleti szerződés nem csak sok bosszúságot, de bizony komoly anyagi áldozatot is követelhet. Mi az, amire kellene, de nem mindenki gondol lakás bérlésnél? Mire figyeljünk?


Bérlet vagy albérlet?

Nem minden albérlet, amit annak gondolunk. Bár a köznyelvben minden esetben albérletnek hívják azt, ha valaki lakást, házat vagy akár csak egy szobát bérel, jogi értelemben az albérlet és a bérlet nem ugyanaz.

„Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.” – mondja ki a Polgári Törvénykönyv

Albérletről akkor beszélhetünk, mikor a dolog bérlője maga is bérbe adja másnak azt, amit ő maga is bérel. Főszabályként a bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával jogosult albérletbe adni.

A lakások bérletére, albérletére vonatkozóan a Lakástörvény speciális rendelkezéseket tartalmaz. A lakás albérletbe adásáról ez a törvény úgy rendelkezik, hogy

“A bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakást vagy annak egy részét albérletbe adhatja. Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg.”


Nem mindegy, hogy kivel kötünk szerződést?

A fentiekből is láthatjuk, hogy már csak azért is fontos pontosan tisztázni, hogy kivel kötünk szerződést, hogy kiderüljön bérleti vagy valójában albérleti szerződést írunk-e alá.

Fontos tisztázni, hogy az, akivel bérbeadóként tárgyalunk, jogosult-e a lakás bérbeadására. A lakást bérbe adhatja az ingatlan tulajdonosa, de akár a haszonélvező is.

A tulajdonviszonyokról és az ingatlanon fennálló egyéb jogokról, terhekről a tulajdoni lapból értesülhetünk. Az ingatlan tulajdoni lapját az illetékes földhivataltól kérhetjük ki. Ma már akár ingyenesen és az  internet segítségével távolról is hozzájuthatunk az ingatlannal kapcsolatos  információkhoz a földhivatalon keresztül. Amennyiben a bérleti szerződés elkészítésével ügyvédet bízunk meg, az ügyvéd mindenképpen ellenőrzi az ingatlannal kapcsolatos tulajdoni lapot is.

Mindig friss tulajdoni lapból tájékozódjunk! Egy évekkel korábbi adásvételi szerződés vagy földhivatali határozat nem elég megbízható, hiszen azóta már történhettek változások az ingatlannal kapcsolatban.

Ha a lakást bérlőtől vesszük bérbe, vagyis albérleti szerződést kötnénk, akkor mindenképpen kérjük annak igazolását, hogy a személy jogosult a lakás albérletbe adására.


Szerződés csak írásban

A Lakástörvény előírja, hogy

“A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.”

Ez igaz az albérleti szerződésre is. Azt is írásba kell foglalni, ha el akarjuk kerülni a szerződés  érvénytelenségét.


Ki fizeti a közös költséget?

Természetesen egy lakásbérlet esetén az a jó, ha egyértelműen és pontosan van rögzítve, hogy mit kell a bérlőnek fizetnie. Mindkét fél érdeke, hogy egyértelmű legyen a közmű díjak (villany, gáz stb.) rendezésére vonatkozó megállapodás. Mégis van egy olyan pont, amire nem mindenki gondol. Ez pedig a társasházi közös költség.

Ahhoz, hogy egyértelmű legyen milyen fizetési kötelezettsége van a bérlőnek, pontosan kell azt a szerződésben rögzíteni. Ebből nem maradhat ki az sem, hogy egy társasházi lakás esetén kit terhel a társasházi közös költség. Sok esetben a társasházi közös költség tartalmazhat például víz vagy szemétszállítási díjat, de ezen kívül lehet benne olyan összeg is, ami a társasház felújítási alapjába kerül. Ez utóbbi akár vitás helyzetet is okozhat egy bérleti jogviszony esetén, ha a felek nem részletezik pontosan a fizetendőket, hanem helyette csak annyit rögzítenek a szerződésben, hogy a bérlő fizeti a lakás rezsi költségeit. Miért?

A Lakástörvény azt mondja ki főszabályként, hogy

„A bérbeadó köteles gondoskodni

a) az épület karbantartásáról;

b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;

c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.”

A fenti pontokban nem említett egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó.

Abban is meg kell állapodni, hogy a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén a bérlő milyen mértékű lakbér mérséklésre tarthat igényt.

Célszerű egyértelműen rögzíteni a szerződésben, hogy pontosan milyen fizetési kötelezettségei vannak a bérlőnek, hiszen a nem fizetés akár a szerződés felmondásához is vezethet. Önmagában annak a szerződésbe foglalása, hogy a bérlő köteles fizetni a lakással kapcsolatos rezsi költséget, még nem eléggé egyértelmű.


A lakás birtokba vétele

 Ha már mindenben megállapodtak a felek, akkor előbb-utóbb sor kerül a lakás bérlő általi birtokba vételére. Ilyenkor mindenképpen javasolt írásban rögzíteni a birtokbaadáskori állapotot. Rögzítsük a közüzemi órák állását. De nem árt írásba foglalni azt sem, hogy milyen berendezési és felszerelési tárgyak vannak, maradnak a lakásban, és mi milyen állapotban van. Ez ugyan némi plusz munkát jelent, de akár egy későbbi jogvita is megelőzhető, ha az átadáskor részletes jegyzőkönyvet készítünk.

 

A cikk szerzője: Dr.  Kocsis Ildikó

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

ÉRTHETŐ JOG –  A jogról könnyedén

www.erthetojog.hu