Magyar
A korábbi évekhez képest már most számottevő drágulást produkáltak az új lakások annak ellenére, hogy időközben az áfakulcsukat töredékére vágták vissza. Az ár pedig vélhetően csak még tovább folytatja a száguldást felfelé. A kivitelezési költségek növekedése, a szigorodó műszaki feltételek illetve az áfakulcs ismételt megemelkedésének eredményeként 4 év múlva akár duplázódhat az új lakás ára, a korábbiakhoz képest - már ha ilyen áron lesz fizetőképes kereslet és indulnak új projektek.
Áfacsökkentés ide vagy oda, az új lakások ára nem hogy lefelé ment volna az intézkedés után, inkább emelkedést mutatott. Bár valóban lehettek olyan fejlesztők, akik a kormányzati bejelentés után a már futó projektjeiket egyik-napról a másikra drágították, összességében nem a fejlesztők kapzsisága okozta az áremelkedést, aminek ráadásul inkább csak az elején lehetünk, és a jövőben további százezrekkel is emelkedhet az új ingatlanok négyzetméterára.
Az elmúlt időszakban mi is sokat beszéltünk már arról, hogy a jelenlegi építőipart a munkaerőhiány jellemzi, amelyet a bérek magasabbra tolásával próbálnak meg orvosolni a cégek, hogy dolgozókat nyerjenek meg más szektorokból vagy éppen a külföldön munkát vállalókat hazautazásra bírják, esetleg egymás építkezésiről csábítsanak át a sajátjukra embereket. Különösen beszédes az alábbi ábra, melyből látható, hogy még messze nem értük el a válság előtti foglalkoztatottsági szintet, miközben a munkaerőhiány már most brutális.
Ezek mellett ráadásul az építőanyagok árai is meredeken emelkednek, a gyártók vélhetően az elmúlt évek ínséges időszakát szeretnék gyorsan behozni a hatalmas keresletet látva. A különböző termékek alapanyagainak világpiaci ára többnyire ugyanis nem lőtt ki hirtelen, ami valóban indokolhatná ezt a mértékű drágulást.
A kivitelezési költségek pedig csak tovább növekedhetnek, az állami beruházások hamarosan következő beindulása, valamint a szintén gombamód szaporodó irodaházak és egyéb kereskedelmi ingatlanok egyaránt a válság során jelentősen megtépázott építőipari kapacitásokat használnák. Mindennek a tetejébe pedig a felsorolt építkezések között a legkockázatosabbnak éppen a lakóingatlan projekten való munkát tekintik az építőipari cégek, szemben az állami, illetve a kereskedelmi beruházásokkal.
Szintén jelentősen drágíthat az új lakásokon, ha 2020. január 1-től visszatér a 27 százalékos áfakulcs. Mint ismert, a 2016. január elsején bevezetett 5 százalékos kulcs csak korlátozott ideig érvényes. A jelenlegi állás szerint mindössze a 2019. december 31-éig eladott lakásokra (és befizetésekre) vonatkozik, azokra az ingatlanokra azonban, melyeket ezek után adnak el, már ismét a 27 százalékos áfát kell alkalmazni. Ez a visszaemelkedés a lakásárakat hirtelen 21 százalékkal lökhetné felfelé, ha a fejlesztők a nettó árakhoz ragaszkodnak.
Csak zárójelben jegyezzük meg, hogy éppen ezért a vásárlóknak nagy körültekintéssel kell választaniuk a 2019-ben elkészülő projektek esetében. A lakások lefoglalásakor ugyanis már előleget kell befizetni az ingatlanokra, miközben ha csúszik a projekt, már sokkal drágábban kell megvásárolni a lakást a megkötött szerződés szerint (amennyiben a szerződés nettó árra vonatkozik).
Az építéseket pedig még egy faktor drágíthatja tovább, ez pedig a szigorodó műszaki feltételekkel függ össze. Már a jövőre elkészülő házaknak magasabb követelményszinteknek kell megfelelniük, úgynevezett költségoptimalizált energetikai követelményszintnek. Vagyis a házaknak sokkal több olyan anyagot és megoldást kell felhasználnia, amely az elvártnak megfelelően tartja az energiafogyasztást. 2021-től pedig még ennél is drasztikusabb megoldásokra van szükség, amellett, hogy az épületek energiafelhasználását alacsony szinten tartják, az új épületeknek megújuló energiaforrásokat is fel kell használniuk legalább 25 százalékban. Az új műszaki megoldások pedig drágítják a kivitelezéseket is.
Megpróbáltuk összeszedni, hogy mindez mit jelent az árak szintjén. Az IFK korábbi - 2015-ös - kalkulációjából indultunk ki, majd piaci szereplők megkérdezésével megbecsültük, hogy a kivitelezési költségek emelkedésével, hogy néz ki egy újlakás-fejlesztés kalkulációja most és a jövőben. 2015-ben egy külső pesti kerületben, vagy egy nagyobb vidéki városban bruttó 300 ezer forint/m2-ért lehetett volna vásárlót találni az új lakásokra, ezen az áron azonban nem érte meg fejleszteni, mivel a fejlesztők számára negatívan zárt volna a projekt. Az áfakulcs csökkentése aztán beindította a fejlesztéseket.
A jelentős érdeklődés hatására a telekárak emelkedtek, kalkulációnkban átlag 40 ezer forint szerepel egy lakás négyzetméterére vetítve, míg korábban 25 ezer forintot tett ki ez a tétel. A jelenleg folyó építkezések esetében már szintén jelentősen emelkedett kivitelezési költségek érvényesülnek, a korábbi 165 000 forinttal szemben négyzetméterenként meghaladja a 250 ezer forintot. A fenti növekedés a közvetett hatásokon keresztül azt eredményezte, hogy míg 2015 elején még 236 ezer forint körüli összegből megépíthető volt egy lakás négyzetmétere, ma ez már csak több, mint 360 ezer forintból valósulhat meg. A szintén a most folyó építkezések átlagárait figyelembe véve azt mondhatjuk, hogy a fejlesztők a jelenlegi piacon körülbelül 10 százalékos hozammal valósíthatnak meg projekteket, ami egy reális szintet jelent.
Azt feltételezzük, hogy a jövőben hasonló feltételek - vagyis 10 százalékos hozam - mellett vágnának bele újabb projektekbe a beruházók. A számítások során szintén figyelembe vettük a még tovább emelkedő kivitelezési költségeket, 2020-ra további 30 százalékos mértékkel, majd rá egy évre a tovább szigorodó műszaki feltételek miatt még 10 százalékkal. A telekárakat változatlannak tekintettük.
Ezek alapján 2020-ra az építés költsége egy lakás négyzetméterére vetítve 463 ezer forint körül mozoghat, ha pedig a fejlesztő 10 százalékos hozamot szeretne realizálni, akkor nettó 509 ezer forint/négyzetméteres árat kell meghatároznia. Mivel 2020. január 1-től, az eddigi ismereteink szerint, az áfa ismét 27 százalékos lesz, végül a vevők által fizetendő ár megközelítheti a 650 ezer forintot, vagyis a jelenlegi árakhoz képest egy 3 év múlva elkészülő lakást több mint a jelenlegi másfélszereséért adhatnak. Amennyiben mégis sikerülne elérni, hogy az áfakulcs ne növekedjen vissza, az új lakások ára egy pesti külső kerületben vagy egy nagyobb vidéki városban bruttó 535 ezer forint körül mozoghat. A növekedés bár még így is jelentős, 28 százalékos lehet, de azért messze jobban hangzik, mint az előbbiekben vázolt lehetőség.
A tovább növekvő műszaki és humán kiadások miatt a fejlesztési költség meghaladhatja az 500 ezer forintot egy lakás egy négyzetméterére vetítve, ami 10 százalékos elvárt hozammal számolva azt jelenti, hogy nettó több, mint 555 ezer forintért lehet majd új lakást vásárolni. 27 százalékos áfa mellett ez akár több mint 700 ezer forintos négyzetméterenkénti bruttó eladási árat okozhat, vagyis a mostani árakhoz képest, 4 év alatt, közel 70 százalékkal mehet fel az új lakások ára - már ha lesz rá kereslet és tényleg indulnak projektek - míg a 2015-ös árszinthez képest több mint a dupláját, 135 százalékkal magasabb összeget jelent. Amennyiben az áfakulcs továbbra is 5 százalékos maradna, még úgy is dupla árakon vehetünk új lakást 2021-től, mint tehettük volna azt 2015-ben.
Heti egyszeri hírlevélben értesítjük aktuális lakáspiac helyzetről és alakulásáról.
