Jogi ismeretek: hírek

Közös költség hátralék – A régi vagy az új tulajdonos fizessen-e?

2017-08-15 15:57:59

A társasházban  tulajdonnal rendelkező tulajdonostársak egyik jellemző kötelezettsége a közös  költség fizetése. Időről-időre felmerül a kérdés: ha a korábbi tulajdonos közös  költség tartozást halmozott fel, akkor a tartozást a korábbi vagy az új  tulajdonostól követelheti-e a társasház? Sajnos e kérdésben a jogszabály nem  egyértelmű, és a bíróságok sem képviselnek egységes álláspontot. Nézzük, milyen  értelmezések vannak a közös költség viselésére. Mit tehet a vevő annak  érdekében, hogy közös költség hátralék nélkül vegyen ingatlant?               



Társasház és közös  költség

A társasház a tulajdonközösség egy sajátos formája. Alapvető jellemzője, hogy a tulajdonostársak egyszerre bírnak külön tulajdonukban álló albetéttel (lakással vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséggel), és ehhez kapcsolódóan a társasházi közös tulajdonból meghatározott hányadrésszel. Közös tulajdonba kerülnek mindazok az épületrészek, épületberendezések, helyiségek, amelyek nem képeznek külön tulajdont. A társasház létrehozásához alapító okirat elfogadása szükséges, amelyben többek között azt is meg kell határozni, mely helyiségek kerülnek külön tulajdonba, és melyek a közös tulajdonú részek.

A közös tulajdonú épületrészek, berendezések, helyiségek fenntartásának költségei vannak, és felmerülhetnek a közös tulajdont érintő rendkívüli kiadások is. E költségek viselése - amelyet közös költségnek nevezünk - a tulajdonostársakat terheli. A közös költséghez tehát a tulajdonostársaknak hozzá kell járulniuk. E hozzájárulásra, annak összegére, idejére a törvény nem tartalmaz rendelkezést. Ezeket a társasház közgyűlése által elfogadott szervezeti és működési szabályzat, és a közgyűlési határozatok állapítják meg.

A korábbi vagy az  új tulajdonos fizesse?

 

Viszonylag gyakran előforduló probléma, hogy az adásvételt követően derül ki, hogy az ingatlan előző tulajdonosa közös költség tartozást hagyott hátra. Ilyenkor felmerül a kérdés: a társasház a hátralékot a korábbi tulajdonostól követelheti vagy az új tulajdonostól? A törvény sajnos nem tartalmaz egyértelmű útmutatást erre az esetre. A bírósági joggyakorlat sem egységes a kérdésben. Így tehát van olyan bíróság, aki az új tulajdonosra hárítja a fizetési kötelezettséget, és van, amelyik pedig a korábbira. A kérdésben alapvetően három különböző értelmezés alakult ki.

Az egyik álláspont szerint a közös költség hátralék kizárólag az azt felhalmozó korábbi tulajdonostól követelhető. Ennek az értelmezésnek az alapja, hogy a társasház létrehozása, a társasházban való tulajdonszerzés, és ennélfogva a közös költség fizetési kötelezettség lényegében egy szerződéses viszony eredménye. A közös költség fizetési kötelezettséget az lefogadott alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, ill. a közgyűlési határozatok szabályozzák. Már meglévő társasház esetén pedig e kötelezettséghez szükséges az önálló albetét (pl. lakás) tulajdonjogának megszerzése.

Szerződéses viszonyban egy kötelezettség rendszerint akkortól terheli a felet, amikor a kötelezettséget eredményező viszonyba belép. Visszamenőleges kötelezettség, illetve az őt megelőző személy kötelezettsége akkor terhelhet valakit, ha kifejezetten elvállalja, vagy erre jogszabály kötelezi. A közös költség fizetési kötelezettség akkor keletkezik, amikor valaki tulajdont szerez a társasházban. Így e kötelezettség a tulajdonos személyéhez tapad, és nem magához a tulajdonrészhez. Ezért a korábbi közös költséget az előző tulajdonostól lehet követelni. Kivételt képezhet például, ha a társasház szervezési és működési szabályzata tartalmazza, hogy az új tulajdonos (is) felel a közös költség hátralékért. Az új tulajdonos a tulajdonszerzéssel egyben elfogadja az SZMSZ e rendelkezését, így rajta is követelhető a tartozás.

A másik vélemény szerint a közös költség tartozás az új tulajdonostól követelhető. Az utóbbi értelmezés hívei szerint a társasházi közös költség tartozás inkább a dologhoz, tehát a közös tulajdon tárgyához és nem a tulajdonos személyéhez tapad. Abból indulnak ki, hogy a társasházi tulajdon speciális tulajdoni forma, melyben a társasház működésének költségeit a mindenkori tulajdonosok kötelesek biztosítani. A vásárlásakor az új tulajdonostárs az előző tulajdonostárs pozíciójába lép. Így a tulajdonszerzéssel egyben átszállnak rá a tulajdonostársakat terhelő mindenkori kötelezettségek, beleértve a közös tulajdonú részekkel kapcsolatos költségeket (esetleges tartozásokat) is. Az új tulajdonostársat automatikusan kötik a társasház korábbi határozatai így a közös költségre vonatkozó határozatok, illetve az SZMSZ is.

Természetesen, hogy teljes legyen a lehetőségek tárháza létezik egy harmadik álláspont is. Nem nehéz kikövetkeztetni, hogy ez utóbbi lényege, hogy a társasház a közös költség tartozást mind az új, mind a korábbi tulajdonostól egyszerre követelheti.

Mit tehet a vevő a  tartozás elkerülése érdekében?

Ha a társasházi lakás megvásárlása után derül ki, hogy az előző tulajdonos közös költség tartozást hagyott hátra, akár erősen bizonytalan kimenetelű perhez vezethet a társasház és az új tulajdonos között. Mint látható a szerteágazó bírósági álláspontokból, az ilyen per kimenetele jelenleg nagyban függ az adott bíróság és az eljáró bíró jogértelmezésétől.

Az ilyen helyzetek elkerülése végett a vevő számára ajánlott, hogy minden esetben megkövetelje az eladótól a közös költség tartozás alóli mentesség igazolását.  A közös képviselő az önálló társasházi albérletet érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Tehát a vevő kikötheti, hogy az társasházi ingatlan eladója a közös költségről szóló „nullás igazolást” mutassa be. Ha pedig tartozás van, azt lehetőleg a teljes vételár kifizetése előtt, de legkésőbb a birtokba adásig rendezni kell, ellenkező esetben a vevő akár a szerződéstől is elállhat.

 

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

 

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

A megbízható jogi képviselő

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

(1) 266-6621

www.kocsisszabougyved.hu


JOGI ISMERETEK
Meddig terjed a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog közismerten  erős jogosultság, amely sok tekintetben a tulajdonoshoz hasonló helyzetbe hozza  a haszonélvezőt. Azonban a haszonélvezet sem korlátlan. A haszonélvező  nem tehet meg bármit. Melyek a haszonélvezeti jog legfontosabb korlátai?
Ki felelős a lakásból kidobott, kiejtett tárgy által okozott kárért?
Ki felelős a lakásból kidobott, kiejtett tárgy által okozott kárért?
Az épületkárok  sajátos esete, ha valakinek az épületben lévő lakásból vagy más helyiségből  kidobott, kiejtett tárgy okoz kárt. Ilyen esetben a károsult számára sok  esetben nehézségbe ütközhet a károkozó személyének bizonyítása, vagy akár  személyének beazonosítása. Ezért a Polgári Törvénykönyv elsősorban a károsult  érdekében külön rendelkezik a tárgyak  kidobásával, kiejtésével vagy kiöntésével okozott kárért való felelősségről.
4 dolog, amit érdemes tudni az ikerházról
4 dolog, amit érdemes tudni az ikerházról
A közös tulajdonú lakás egyik különleges formája az ikerház, illetve a sorház, amikor azonos helyrajzi számon nyilvántartott telken és épületben kettő vagy több lakás található. Az ikerház fogalmát nem szabályozza külön a jog, arra elsősorban a közös tulajdon szabályai irányadóak. Mit érdemes tudni az ikerházak jogi helyzetéről?
Mit jelent a színlelt szerződés?
Mit jelent a színlelt szerződés?
Ha valaki szerződést  köt, akkor szándéka rendszerint arra irányul, hogy a szerződés érvényesen  létrejöjjön. Előfordulhat azonban, hogy a felek akarata ténylegesen mégsem a  látszólagosan létrejött szerződés megkötésére irányul. Milyen esetben  beszélhetünk színlelt szerződésről? Mi a színlelt szerződés jogi sorsa?                
felugró ablak bezárása
Hasznos információk lakáskeresőknek!

Heti egyszeri hírlevélben értesítjük aktuális lakáspiac helyzetről és alakulásáról.

Név

Email *

Kérem, adja meg nevét és e-mail címét, hogy tájékoztatni tudjuk!
Email címe megadásával hozzájárul, hogy hírleveleket kapjon.

*-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!